Klimaatverandering vormt een serieuze bedreiging voor steden over de hele wereld en heeft gevolgen voor de vastgoedsector. Ondanks de inspanningen om de uitstoot van broeikasgassen te verminderen, blijkt dat de wereld niet op koers ligt om de temperatuurstijging onder de 1,5°C te houden. Voorspellingen geven aan dat de gemiddelde wereldwijde temperatuur tegen het einde van de eeuw met ongeveer 2,8°C zou kunnen stijgen. 

Dit vormt een serieuze uitdaging voor vastgoedbeleggers en -eigenaren in steden, aangezien de risico’s van verliezen en schade door klimaatverandering zich opstapelen bij elke toename van de wereldwijde opwarming. De gevolgen van de klimaatverandering voor steden zijn al merkbaar en zullen naar verwachting in de toekomst verergeren. Wereldwijd kunnen de kosten als gevolg van zeespiegelstijging en overstromingen tegen 2050 oplopen tot $1 biljoen. Orkanen zijn al de duurste categorie van rampen in de VS, met verliezen van meer dan $1 biljoen in de afgelopen 40 jaar. Deze verliezen zullen naar verwachting met 70% toenemen tegen het einde van de eeuw. Naast de directe schade kunnen steden ook te maken krijgen met stijgende nutsvoorzieningskosten, voedselonzekerheid, druk op natuurlijke hulpbronnen en gezondheidsrisico’s.

De vastgoedsector wordt ook beïnvloed door de klimaatverandering. Fysieke risico’s zoals overstromingen en extreme weersomstandigheden vormen een grotere bedreiging dan transitierisico’s. Het is essentieel om deze risico’s beter te identificeren, te interpreteren en erop te reageren. Niet handelen of onvoldoende aanpassen kan aanzienlijke materiële en financiële gevolgen hebben, niet alleen voor vastgoedbeleggers en -eigenaren, maar ook voor de bredere financiële economie.

Het identificeren van risico en veerkracht op regionaal, stads- en activaniveau

Er is veel bekend - en er zijn modellen beschikbaar - over de voorspelde gevolgen van de opwarming van de aarde over de hele wereld. Ondanks dit gegeven kan het uitdagend zijn om te identificeren van welke steden het meest kwetsbaar zijn voor klimaatgerelateerde gevolgen.

Door enkel de fysieke risico’s te analyseren houdt men geen rekening met de brede sociaaleconomische factoren die de veerkracht van een stad ten opzichte van fysieke risico’s kunnen verbeteren of belemmeren. Men moet ook bekijken of een stad al veerkrachtige infrastructuur heeft ontwikkeld of van plan is te ontwikkelen. De afbeelding hieronder vergelijkt het risico van extreem weer met de mate waarop 59 grote steden in ontwikkelde economieën daarop voorbereid zijn. De voorbereidheidsscore is gebaseerd op een rangschikking van de stadsinfrastructuur en het milieubeleid ontwikkeld door de Sustainable Cities Index van Arcadis.

Fysieke klimaatrisico’s in financiële modellering en besluitvorming

Hoewel er beperkt onderzoek is naar de impact van de klimaatverandering op de financiële modellering en op de waardering van commercieel vastgoed (CRE), wordt dit ondersteund door bewijs binnen de residentiële sector, dat naar verwachting ook in CRE zal worden gerealiseerd in de komende jaren. Er zijn echter verschillende factoren en inconsistenties waargenomen in de waardering van reële activa als gevolg van bestaande of potentiële klimaatgerelateerde risico’s en gevolgen, wat een aanzienlijke uitdaging zal vormen voor de sector in het komende decennium.

Secundaire financiële en sociale gevolgen

Er zijn heel wat secundaire gevolgen verbonden aan de fysieke klimaatrisico’s in steden, specifieke activaklassen en gebouwen. Dit kan variëren van verloren bedrijfsactiviteiten tijdens reparaties, afname van de voedselproductie, afname van het sociaal welzijn, sociale onrust, enz. Het kan moeilijk zijn om te bepalen hoe goed een stad is voorbereid op toekomstige klimaatimpact. Vanwege de uiteenlopende aard van de toekomstige klimaatimpact en de effecten ervan op gebouwen, infrastructuur en menselijke populaties, zullen overal ter wereld grote steden zich moeten aanpassen om te overleven.

Besluitvorming bij investeringen

Het is duidelijk dat er een paradigmaverschuiving nodig is in hoe de analyse van fysieke klimaatrisico’s moet gebeuren en hoe de vastgoedsector dit opneemt in zijn financiële besluitvorming. De complexiteit van onderling verbonden risico’s en kansen in mondiale steden vereist dat de verzekeraars premies opnieuw evalueren in risicovolle of veerkrachtige gebieden. Taxateurs moeten robuuste en gestandaardiseerde protocollen vastleggen voor de waardering van veerkrachtige gebouwen en steden. Activa-eigenaren moeten geavanceerde en complexe modellerings- en beoordelingstools ontwikkelen om activa in alle levenscyclusfasen kritisch te beoordelen om hun fysieke en financiële veerkracht te waarborgen.

Dit vereist een aantal ontwikkelingen in de sector: 

• Betere, complexere tools en modelleringstechnieken om micro-economische trends, sociale behoeften en potentiële secundaire gevolgen te combineren met fysieke risico’s. 
• Gerichte en doordachte betrokkenheid bij verzekeraars en taxatieprofessionals om te begrijpen hoe de aanpassing op gebouwniveau en stadsniveau van invloed zal zijn op de waarde van activa, op financiële bedrijfsplannen en uitstapmogelijkheden. 
• Verbeterde integratie van de energie- en koolstofimpact van toekomstige klimaatscenario’s in bestaande netto nul-strategieën (bijvoorbeeld toename van koellasten, ineffectieve on-site hernieuwbare energie, potentieel risico voor de energievraagcapaciteit). 
• Betrokkenheid bij huurders en gebruikers over de waargenomen impact van potentiële risico’s en hun vermogen om zich aan te passen aan nieuwe praktijken/verwachtingen. 
• Gerichte samenwerking met lokale en regionale overheidsinstanties die betrokken zijn bij overkoepelende aanpassingsplanning om het potentiële risico of de kansen voor activa en steden te begrijpen. 
• Verbeterde due diligence om zo meer klimaatrisicoanalyse en interactie tussen risico en aanpassingsmaatregelen op te leggen - zowel bestaande als vereiste - op zowel activa- als gebiedsniveau. 
• Een beter begrip van de connectiviteit en afhankelijkheid van gebouwen, infrastructuur en menselijke populaties in steden om het bredere risico, potentiële gevolgen en aanpassingsmogelijkheden volledig te begrijpen.
• Het is essentieel dat vastgoedbeleggers, ontwikkelaars en exploitanten de fysieke risico’s van klimaatverandering serieus nemen en deze in overweging nemen bij het nemen van investeringsbeslissingen. Het is niet alleen een kwestie van financieel rendement, maar ook van het nemen van de verantwoordelijkheid voor de duurzaamheid en veerkracht van steden op de lange termijn.

Lees ook Climate change and cities: Adapting real estate investment decisions, door Craig Morey, Climate Lead, Real Estate bij Schroders.